恒大提前赎回永续债 价值重构股价半年翻三倍

近期，中国恒大股价持续走高，俨然成为内房“明星股”。6月5日，中国恒大(HK.3333)股价和市值创下公司上市以来新高，报15.90港元/股，总市值高达2075亿港元。

业内普遍认为，随着恒大业绩不断攀升及利润释放，恒大股价仍有持续上升的空间。

根据中国恒大同日公告宣布，公司5月销售达381.9亿，同比增约76%，年内销售额已达1829.7亿，同比增长近七成。与此同时，恒大也在加速实施永续债赎回计划。公告披露，恒大已完成超过七成永续债的赎回，并计划在本月赎回全部永续债。

恒大此前计划是年内完成七成永续债的赎回，如今超额完成任务，对股东而言，这相当于释放了超百亿的净利。在此基础上，恒大将有望迎来新一轮的价值重估。

业绩股价齐走高

数据显示， 2017年5月份，中国恒大的合约销售金额为人民币381.9亿元人民币，同比增长约76%；合约销售面积为371.9万平方米，同比增长约62%。并经测算，2017年1-5月，中国恒大累计合约销售金额约达1829.7亿元人民币，同比增长近七成。

此前国际评级机构标准普尔认为，恒大销售表现强劲、现金流改善，现金结余倍增，预计公司2017年的毛利率将升至23%以上。为此，标普调高了中国恒大的信贷评级，并将评级展望升至稳定。

与恒大业绩大幅走高相近，中国恒大的股价和市值也在持续上涨。

6月5日，中国恒大早间开盘14.20港元/股，随后股价一路上涨。14时55分，中国恒大股价冲上15.96港元/股，上涨幅度高达11.76%。截至收盘，总市值已经高达2075亿港元，股价和市值皆创下公司上市以来的新高。据统计，进入2017年不足半年时间里，中国恒大的股价已从年初的4.95港元/股涨至15.90港元/股，其股价已翻3倍多。

恒大似乎驶进了价值重估的快车道。

赎回永续债的骨牌效应

股东应占净利无疑是所有估值的基础，而恒大今年加速赎回永续债，将使股东利润短期内迅速放大。

5月4日，中国恒大集团公告，赎回永续债561.8亿元人民币，仅一个月后，该集团再次公告称赎回永续债243.8亿元人民币。

目前，中国恒大累计赎回永续债805.6亿元人民币，永续债剩余本金约人民币288亿元人民币，已经提前完成2017年全年赎回70%永续债的目标。6月5日的公告同时宣布，在6月30日前，恒大还将赎回剩馀全部永续债

偏高的永续债规模是恒大利润率偏低的重要原因之一，这也造成了恒大的估值一直低于其他龙头房企。尽管去年恒大成为全球销量最大的房企，但截至今年4月中旬，其市值仅为1005亿。而同期中海、万科的市值分别达到2261亿、2033亿。2016年年报显示，归属于永续债持有人的利润达106亿。

换言之，“如果恒大今年内全部赎回永续债，股东将直接获得超过100亿的利润释放。这也成为恒大股价飞涨的重要原因”有资深业内人士向记者表示，此前市场预估通过赎回永续债，恒大今年会释放约50亿的净利。“没想到，今年直接将利好翻番，净利提高，恒大的市值有望再度重估”该人士认为。

负债率重构 土储优势突出

随着永续债解题成功，加上近期引战成功，恒大的负债将实现改观。

恒大一直以规模为发展重心，业绩的高速发展带来了较高的负债水平。但随着两轮引战成功，恒大的净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

6月1日早间，中国恒大集团发公告称，包括深业集团、宝信投资、华达置业投资、麒翔投资在内的第二轮投资者向恒大地产投入395亿元人民币资本金。次日，第一轮增资及第二轮增资合计引入资本金共700亿元人民币已全部到账，并已完成验资及工商变更登记。

摩根士丹利发布的分析报告指出，中国恒大在引入第二轮战略投资之后进一步降低公司的负债比率，预计盈利年复合增长可能达到56%。因为在大幅降低负债后，恒大发展潜力大的优势也得以强化

国泰君安分析师侯丽科也有类似观点，其认为：“公司有望依靠优质土储及并购和旧改项目维持地产业务增长。随着股东结构里南下资金占比逐步提升，后周期时代龙头集中度上升，估值仍具备上行空间。”

年报数据显示，截止2016年末，中国恒大土地储备达2.29亿平方米，远高于万科在建项目以及规划项目的7278万平方米，中海的4881万平方米以及龙湖的4147万平方米。更值得一提的是，恒大的土储大部分位于一、二线城市，投资额占比在七成以上,且一、二线城市正是当前楼市调控下去化情况最好的区域。

仅以中国恒大去年年中1.86亿土储计算，中国恒大总销售货值就高达1.5万亿，若以目前2.29亿的土储量来看，其所对应的货值更高。“相信中国恒大充裕的土地储备和可售资源应能使其达成目标，而随着销售回款增加和利润释放，现金流的情况也将得到进一步的改善。” 海通证券预测道。