印力推出商业资管标准 助力大资管时代

引言

在商业地产迎来互联网+大资管时代之际，国内零售商业生态日渐成熟背景下，分业经营壁垒被打破，新零售概念逐步被市场行业所接受。商业地产行业已经结束了野蛮生长的阶段，进入以创造真实价值为导向的大资管时代，如何统一定义行业的晴雨表？如何推动商业资管标准化建设？这已经引起了不少商业地产运营商和投资方的关注。

作为万科的主要商业平台，印力日前首先推出了标准化的商业资产管理口径，并计划今年下半年在大万科体系内的所有租赁业务上推广这套统一的“沟通语言”。

国内最早关注资产管理的商业地产运营商

作为国内最早涉足商业地产领域的开发运营商，印力在2003年成立之初与嘉德置地、摩根士丹利、沃尔玛、美国西蒙地产、普洛斯等全球领先企业组建成商业地产阵营。在与世界级领航者合作过程中，印力开始关注到资产管理，并探索以国际通用的资产管理方式进行运营。回顾十多年的发展历程，印力的资管模式逐步演变：

2004年至2007年，借鉴国外成熟的商业地产模式，印力开始与嘉德置地、摩根斯坦利和美国西蒙地产，GMS分别组建3个投资及运营平台，以“金融+开发+商业”的商业模式在全国投资逾60个购物中心。印力亦开始从纯开发商逐步转型为开发和运营商的角色，深入参与商业运营和资产管理；

2010年5月，印力联合华润旗下汉威基金发行了一支规模5亿美元的中国零售地产开发基金，打通与私募资本对接；2013年引入黑石和工银国际作为公司战略投资者，开始实行“资本化战略”的平台式合作，依托全商业地产价值链模式，印力的发展从坚持自己拿地开发建设向”开发+并购+JV”多渠道并轨发展转变。作为国内最早关注资产管理的商业运营商，印力一直专注做商业地产，希望创建一个能持续衍生价值的商业平台的“初心”从未发生改变！

亟需建立与国际市场接轨的资管标准

在与嘉德、摩根、西蒙、凯雷、黑石等国际企业深入合作或接触时，由于国内外市场环境不同，印力遇到的一个“烦恼”：资产管理口径标准存在争议性。例如：从资产管理角度考虑，该关注NPI(净物业收入)还是NOI(净营业收入)？这跟商业项目的定价模型直接相关。

2013年以前，印力一直用NPI作为关键业绩指标来跟踪资产表现。2013年黑石提出以NOI作为衡量指标，理由是NOI衡量运营层面的经营成果，而管理费和折旧摊销是运营以外的费用，对股东来说不属于必须产生的成本。按资产管理的角度看，这里没有绝对的对与错，关键是看市场是用那个指标进行资产定价。自2014年10月以来，印力联合黑石并购16个商业项目均是以NOI回报率来衡量资产价值的。这样直接影响着印力进行资产管理的商业逻辑(如图)：

与不同投资者进行资产交易的过程中，印力还发现指标定义其实也存在很大认知差异，例如经营收入应不应该包括政府补贴及税收返还? 应不应该包括基于经营目的给予商户的减免额?如何定义招商调整改造费用是计入摊销还是计入Capex？任何一个数字的变化都会直接影响最终的资产定价，因此每次涉及交易，双方对这些口径、定义问题都互有说法。在当前大资管时代，要进一步创造挖掘商业地产真实价值，亟需重新定义商业资管指标口径和标准！

60个资管指标涵盖商业、酒店等多种租赁业态

2017年是印力作为万科集团成员企业的开局之年，万科希望印力牵头对集团系统内的各类商业指标和口径进行定义和设立标准，并计划下半年在大万科体系内全面推广。这套资管指标共计60个左右，根据不同商业业态的不同发展阶段(孵化期、成长期和成熟期)制定差异化的核心指标。这套统一的“沟通语言”将应用于大万科体系内所有租赁业务，除集中商业外还包括：酒店、长租公寓、物流等。

当下，跨界、互联网正逐渐成为推动产融结合发展的新机会，印力希望通过大万科体系的推广实施，经过实践和积累从而逐步带动行业规范，深入挖掘商业地产核心价值内涵，助力大资管时代。与此同时，印力将致力于成为中国领先的商业地产平台，持续提升客户满意度、资产管理能力和经营回报。