华夏幸福半年报：新业务落地 业绩释放在即

8月16日，华夏幸福发布公告称，拟将持有的中国铁物大厦项目以58.29亿元价格出售给平安人寿，同时双方约定，平安人寿将项目前期开发、建成后运营等事宜委托给华夏幸福。这意味着吴向东带领下的华夏幸福南方总部第一个项目落地。

从引入平安成为第二大股东、吴向东团队加盟以来，华夏幸福的业绩张力正在不断被激活释放出来。在原有产业新城业务之外，商办、长租公寓、康养等业务也逐步成为华夏幸福的主要业务。

在2019年半年度报告中，华夏幸福战略改变展露无遗。在开篇业务概要，华夏幸福如是表述：公司业务分为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块。2018年这一表述为产业新城的投资、开发、建设和运营。

牵手平安以来，华夏幸福不仅打通了融资渠道，而且在业务发展过程中也找到了一个理想的合作伙伴。经过一年多的调整和准备，今年二季度开始，华夏幸福在融资市场和土地市场频频出击，恢复造血功能。

同时，华夏幸福产业新城布局偏重环京地区的结构进一步改善，2019年半年报显示，无论是业绩贡献还是利润贡献，环北京以外区域占比均超过一半。华夏幸福对环京区域业绩依赖一度超过80%。

一方面传统产业新城业务焕发生机，区域布局进一步合理，越来越多的园区进入成熟期，并形成独特的产业优势，这将为华夏幸福带来源源不断的受益；另一方面，新业务团队组建完成，新业务项目落地，为华夏幸福未来发展打开无数想象空间。

新业务落地

根据公告，本次华夏幸福与平安人寿合作涉及项目股权和债券转让及代建、运营等多个方面。

华夏幸福丽泽（北京）置业有限公司、华夏幸福（深圳）运营管理有限公司、北京物盛科技有限公司与平安人寿签署《合作框架协议》、《股权转让协议》、《债券转让协议》、《代建协议》和《资产管理协议》等多份协议。

首先，华夏幸福丽泽向平安人寿转让标的物项目公司100%股权及相关债券，交易对价为58.29亿元，其中股权转让费用为53.87亿元，债券转让价格为4.42亿元。

其次，在股权及债券转让基础上，由项目公司委托华夏幸福运管公司代为开发建设项目及配套设施。根据双方协议，项目开发投入不超过15.25亿元，如果超出这一数额，需要华夏幸福垫付，项目公司向华夏幸福缴纳代建管理费用。

再次，项目开发建设完成后，项目公司委托华夏幸福运管公司负责项目未来的运营管理和招商租赁等工作。以三年为一个运营周期，运营管理费有固定管理费和激励管理费两部分组成。

也就是说，华夏幸福将项目重资产及债务全部转让给平安，但项目开发、建设和运营仍有华夏幸福方面负责。通过这一操作，平安人寿获得较为稳定的资产配置，而华夏幸福则避免了前期巨大投入。

该项目主要资产为一幅位于北京市丰台区丽泽金融商务区的土地，土地用地面积为2.11万平方米，性质为40年的商务金融用地。2018年华夏幸福以57.8亿元的代价从中铁物资手中获取。

该幅土地最早要追溯到2012年，彼时，丽泽金融商务区启动不久，全国各地企业纷纷到丽泽拿地。当年2月份，中铁物资以17.17亿元价格拍下该幅土地，规划建筑面积为15.5万平方米，综合楼面价为1.1万元/平方米。

本次华夏幸福将项目出售给平安人寿，溢价率相对较低，根据公告，截止5月13日，项目公司总资产54.15亿元，净资产为48.1亿元，净利润亏损15.35万元，2018年亏损为69.89万元。

协议中对代建、委托管理等方面条款进行严格规定。在项目公司构成中，平安委派董事及一名副总经理或其他高级管理人员，项目公司总经理由华夏幸福运管公司推荐，财务经理由华夏幸福丽泽公司推荐。

关于代建费用，包括代建管理费用和激励代建费用，其中固定代建管理费为后续开发支出的2%，即不超过3050万元；激励代建管理费则根据平安考核情况决定是否支付，具体金额由双方协商。

运营管理服务费用则规定的更为详细，平安对华夏幸福运管公司的采取业绩考核办法，双方约定最晚开业日期为2021年8月1日，费用从开业算起，任意三年均可以构成一个考核周期。

其中第一个运营年度要求的税前净利润基准为6743万元，第二个为2.75亿元，第三个为3.87亿元，第四个为4.55亿元，第五个为4.91亿元，第六个运营年度到第八个运营年度为5.04亿元，第九、第十个运营年度分别为5.1亿元和5.29亿元。

根据双方约定，在任意三个年度中，除非华夏幸福连续两个年度的税前利润完成度均为达到80%，否则华夏幸福一直拥有项目度假运营权。

运营管理费同样包括两个部分，其中固定管理按照极度计算，具体为前10个运营年度按照营业收入减去经营支出后的2%。满10个年度后费用则上升至4%。也就是说固定管理费每10年有机会变更一次。

激励管理费用由两部分构成，第一，前10个年度中，具体标准为首年税前利润达到2.11亿元，此后每年达到5.04亿元、第九、第十年分别达到5.1亿元和5.26亿元，每年度实际税前利润超过上述标准的部分全部为激励管理费。从第十一年到第十五年，则实际税前利润减去5.41亿元后的30%。

在前15个服务年内，双方可以进一步协商其他激励管理费，具体为不超过当年年度税前利润的2%。如果期间平安人寿出售项目或退出控制权，平安方面需向华夏幸福进行补偿。

2018年9月份，平安与华夏幸福签署《战略合作协议》，双方建立全面战略合作关系，华夏幸福也成为中国平安重要的战略协同企业，本次不动产项目合作，是双方在实业协同发展领域的重要项目落地。

在公告中华夏幸福表示，关于中铁物资大厦项目合作，标志着华夏幸福在商业办公及相关业务方面的积极探索和落地，也是华夏幸福首次尝试采取资产管理输出模式开拓商业办公不动产的新领域，对公司盘活存量资产、优化资产负债结构和寻找新的增长点具有重要意义。

战略协同

一切始于平安入股华夏幸福。

2018年7月份，华夏控股与平安签订股权转让协议，华夏控股向平安转让华夏幸福5.28亿股份，占华夏幸福总股本的19.7%，转让完成后，平安在华夏幸福持股比例上升至19.88%，成为华夏幸福第二大股东。

当年9月份，华夏幸福与中国平安签署战略合作伙伴协议，华夏幸福成为平安重要战略业务协同企业。从入股到战略合作协议的签署，为双方未来进一步战略协同打下基础。

2018年四季度开始，华夏幸福开始启动内部变革，第一，防风险，在金融去杠杆、资管新规、地产调控大背景下，通过降费增效、控制产业新城投资、放缓拿地等防风险措施，使得财务状态进一步改善，尤其是短期债务大幅度减少。

第二，对自身业务进行重新规划和梳理，在新的形势下对未来业务发展做出新的判断、新的定位、新的业务组合和新的团队组合。在2018年《致股东的信》中，华夏幸福对新趋势首次进行披露，其中核心观点是空间的都市圈化、地产运营精益化和地产金融化。

去年12月份，华夏幸福在深圳成立华夏幸福深圳运营管理有限公司，彼时，俞建、赵荣、刘嵘、王笑、庞慧等吴向东旧部已经进入华夏幸福。深圳运营公司的成立，为华夏幸福南方总部成立打下基础。

进入2019年以来，华夏幸福继续进行战略调整和配备人员。2月份，平安人寿第二次增持华夏幸福后，平安人寿和平安资管累计持有华夏幸福25.25%的股份。依然是华夏幸福的第二大股东。

平安入股华夏幸福无疑是一种双赢关系，对于平安来说，将华夏幸福纳入战略协同企业后，其不动产业务版图进一步扩大，不动产业务在整个平安的占比从6%左右占到10%，华夏幸福在其中份额举足轻重。

对于华夏幸福来说意义更大，一方面彻底了解决了融资问题，有了平安做信誉背书，华夏幸福不仅解决了负债高的问题，而且也彻底打开了融资通道；另一方面，在原有产业新城业务基础上，华夏幸福找到了全新的增长点。

同样在2月份，吴向东正式担任华夏幸福联席董事长、首席执行官，此前，俞建已经加入华夏幸福担任主管投融资的副总裁一职。彼时，南方总部正式开始运行，两人同原来一部分旧部开始组建华夏幸福南部团队。

一直到今年一季度末，华夏幸福初步完成历时半年多的调整，华夏幸福在格局上形成南北双总部，北京总部继续从事产业新城业务，南方总部则着力开辟新兴业务。

首先，融资通道打开，2018年四季度，华夏幸福发行70亿元公募债，今年上半年，除了进行了一系列融资之外，华夏幸福还与平安一起成立多个私募基金，用于产业新城项目开发和建设。

半年报显示，截至2019年上半年末，华夏幸福融资总额为1818.44亿元，其中银行贷款为504.6亿元，债券及债务融资工具规模为846.23亿元，信托、资管等融资为566.25亿元，平均加权成本为7.23%。

其中2019年上半年华夏幸福新增融资为632.55亿元，其中有529.92亿元为非地产项目融资，只有102.63亿元用于房地产项目。同期，华夏幸福货币资金为551.85亿元，偿债能力有了充分保障。

其次，华夏幸福开始对原有业务进行重新梳理和调整。华夏幸福摒弃了传统对城市按“线”划分的方式，而以都市圈进行划分。即都市圈、城市圈和城市核心三个类别，未来华夏幸福的业务也主要根据这三大类别城市的特征有针对性的进行布局。

都市圈一般指大城市辐射的周边的卫星城，比如北京之于廊坊北三县、固安、永清等，上海之于嘉善、昆山等。这是华夏幸福产业新城业务重点布局的区域，未来华夏幸福的产业新城布局仍将围绕都市圈进行布局。

城市圈一般是大城市的郊区，比如北京的大兴、顺义等区域，这些区域虽然不是城市的主要城区，但是往往距离均较近，由于发展服务业等相关业务，未来华夏幸福将重点在城市圈内进行长租公寓、康养等方面业务的布局。

城市核心主要是一个城市的主城区，也是一个城市各类资源主要聚集地，未来华夏幸福将针对这类区域重点发展商办开发和运营业务。中铁物资大厦项目的落地，不仅是华夏新业务首个项目，也是与平安战略协同的首个落地项目。

渐入佳境

产业新城是华夏幸福的传统业务，主要分为两个部分，第一为产业新城开发性PPP模式，主要以以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。

开发性PPP有四个特点，第一、综合开发。推动区域发展，不仅需要高端产业、高端技术和高端人才，同时也需要提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。

第二、自我造血。以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，合作区域新增加的财政收入结余，增强了地方政府年度财政支出能力，有利于地方政府整体财政收支更加健康平衡。

第三、激励相容。政府和市场力量实现珠联璧合，优势互补，充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，促进了政府的职能转变，形成了激励相容。

第四、长期运营。产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造。

产业新城收入根据提供的服务分为五种类型。规划设计与咨询服务按照成本10%收取费用；土地整理按照成本15%计算；基础设施和公共设施建设以总投资15%收费；产业发展服务以新增落地投资额45%计算；城市运营维护等服务费用按照国家定价执行。

产业新城另一个业务板块为房地产业务，主要为产业新城提供生活配套服务，这也是华夏幸福目前最重要的两大营收来源之一。

2019年上半年，华夏幸福实现销售额645.31亿元，其中产业新城园区服务结算收入143.83亿元；房地产签约销售额479.17亿元；物业及酒店等销售额22.31亿元。上半年销售面积为551.05亿元。

同期，华夏幸福营收为387.3亿元，同比增长10.74%，净利润为84.81亿元，同比增长22.44%。从销售和营收比来看，华夏幸福转结相对较高，在整个行业中处于前列。截止6月底，华夏幸福还有1402.85亿元预售款项。

华夏幸福营收状况改善一方面来源于各项业务的有序增长，同时也得益于内部调整，降费增效取得较大成果，其中2019年上半年华夏幸福管理费用同比下降了16.96%。

在营收构成来看，环北京以外区域占比进一步增加，其中销售额占比从去年同期的39.94%上升至58.21%；销售面积占比从 47.21%上升至66.2%。营业收入占比从去年同期的21.69%上升至38.47%。

以上数据不难发现，随着环京外区域销售占比不断攀升，未来这些销售额结转后，也使得华夏幸福环京外区域的营收和净利润占比同步攀升。从而整体扭转了华夏幸福对环京区域单一依赖性，抗风险能力进一步加强。

环北京以外区域近年在产业方面也开始释放出活力，今年上半年新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，远远高于环京区域的入园企业数量和签约投资额。同时环北京外区域产业服务收入为87.74亿元，同比增加96%。

由于2018年四季度和2019年一季度处于战略调整阶段，彼时华夏幸福在拿地等方面开始放缓节奏，也影响到销售业绩。其中地产销售额同比下滑26.7%，销售面积下滑了24.7%，但环京外占比达到了66%。回款率达到62%，同比提升了16个百分点。

今年二季度开始，华夏幸福开始加大拿地力度，累计拿地金额123亿元，同比增加69%。累计新增土地储备建面395万方，同比增长47%，投资强度（拿地金额/销售金额）达26%，较去年同期上升9个百分点。差异化拿地能力在当前融资环境下的优势将逐步显现。

2019年下半年，在城镇化迈向都市圈的战略机遇下，华夏幸福将继续坚持核心都市圈布局，聚焦和做好产业新城及相关业务，继续探索商业办公业务，开拓新领域、新模式、新地域，提升经营质量。

为了进一步聚焦产业服务优势，下半年华夏幸福继续推行全面开放合作战略，在产业新城及相关业务、商业办公及相关业务等方面通过股权合作、业务合作等方面，进一步优化资产负债结构，与合作方多层次多领域合作将陆续落地。

再出发

平安集团旗下平安不动产业务涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略及海外投资等，目前资产管理规模超3000亿元。

平安不动产对于地产项目投资更多采取财务投资、资产管理型策略，即获得项目开发商、项目开发公司部分股份后同时不介入具体的开发事宜，而是凭借自身资金优势来获取物业升值、销售收益。

金融与地产的深度融合已不可避免，平安集团具备专业的房地产投资、运营理念。作为华夏幸福的第二大股东，未来其与华夏幸福的合作方式、内容、深度都将得到明显的加强，而平安不动产与华夏幸福更像是相互补强的存在，

在产业新城方面，华夏幸福拥有国内独树一帜的运营能力；而平安不动产则在各类前沿业务，如长租公寓、物流地产方面具有十足经验，两者未来的合作空间值得期待。

吴向东团队加入，南北总部构建，也为华夏幸福未来新业务拓展带来巨大想象空间。自1993年加入华润，吴向东先后操刀深圳万象城项目、大冲旧改、深圳湾综合体等项目，奠定了华润置地的“住宅开发+自持物业+增值服务”的商业模式，职业生涯便是以创新、激进见长；而俞健作为原华润置地CFO，公司财务治理方面的成功有目共睹。

随着吴向东加盟，华夏必将充分发挥其在华南区域、城市更新、商业管理方面的经验进行此类业务的探索，同时将与公司二股东平安集团进行深度合作，充分利用其资金优势与平安不动产的优秀项目资源，通过轻资产管理输出模式快速切入城市群核心圈商业、办公、综合体项目，打造自身商管品牌，实现多元化业务发展，商业管理的输出，将为华夏幸福的的业绩锦上添花。

此外，未来随着华夏幸福大量产业新城步入成熟期，产业与人口聚集后自然会产生对于商业的需求，未来华夏幸福商业运营战场，不仅仅是吴向东熟悉的一二线市场，更包括了拥有高端产业、海量人口、高消费能力等一系列特征的产业新城。

相较华夏幸福，华润置地不仅在商业运营、城市更新方面具备优势，在住宅定位上也更为清晰，旗下已形成包括万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列的八大产品线。

随着未来华夏幸福商业管理的输出，以及后续的“商业地产+住宅业务”的落地，凭借位于都市群核心圈不同类型、档次、定位的住宅项目，华夏幸福住宅内核有望进一步丰富，未来不仅可以走薄利多销路线，同时也能在核心圈走高溢价的高端路线。