销售额破5000亿依然未能加冕 万科何以沦为跟跑者？

（原标题：销售额破5000亿依然未能加冕 万科何以沦为跟跑者？）

随着新年钟声“滴答”一响，万科总算“颤颤巍巍”地保住了2017年房企销售规模第二的位置。

1月3日，万科公告称，2017年度合同销售金额为5298.8 亿元，比克尔瑞统计的多出59.8亿元。即便如此，万科依然被2016年底还屈居第三的碧桂园甩开200多亿元。

这早已不是万科第一次被后浪拍在沙滩上。

2016年底，房企销售规模前三位依次为恒大、万科、碧桂园。彼时，万科的年销售额赶超碧桂园500多亿元，离前方的恒大也仅有100多亿元的差距。一年以后的今天，万科并未夺回房企龙头宝座，反而与宝座的距离渐行渐远。

常年以“领跑者”自居的万科，如何会沦为“跟跑者”？

调转航向，跌落神坛

2014年6月，当时还是万科集团总裁的郁亮撰文：“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产进入了白银时代。”

于是，万科这艘吃水很深的大船开始谨慎地调整航向，在商业、物流、养老、长租公寓等多领域进行积极探索布局，同时逐步放缓拿地节奏。

综合万科财报和克尔瑞数据，2015-2017年，万科新增总建筑面积分别为1580万平方米、3157.3万平方米和4293.8万平方米，同比增幅分别为99.8%和36.0%。

而这三年，碧桂园新增总建筑面积的同比增幅分别为95%和68%。2017年底，碧桂园正式挤掉万科，登上了房企销冠宝座。

融创2016年新增总建筑面积的同比增幅为94%，销售排名从第9位跃升至第7位。尝到甜头后，融创在2017年开足马力，新增总建筑面积同比增幅高达357%，销售规模排位更是升至第4位。

万科却在郁亮高喊“中国楼市进入‘白银时代’”的余音下，一步步跌落下神坛。

2017年11月，郁亮的“白银时代”更是遭到融创董事长孙宏斌的公开质疑。孙宏斌认为，这应该是（大房企的）钻石时代，且房地产的上半场还会持续5年、10年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，万科连续两年无缘房企销冠的原因主要有两点。“其一，以碧桂园和恒大为代表的房企在这两年抓住了三四线城市房价反弹的机会，而万科对城市布局的核心理念是以一二线城市为主；其二，碧桂园的思路比较晰，即以纯粹的住宅投资为主，所以业绩拉升较快；相较来说，万科对房地产住宅市场的前景就略显犹疑不定。”

转型之路，押宝基金

对住宅市场略显“犹疑不定”万科，这几年一直在忙着转型。

2014年，万科正式提出由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型；三年之后，郁亮表示万科要做美好生活的场景师，以匹配城市配套服务商战略。

《国际金融报》记者注意到，在万科正式提出转型“城市配套服务商”后，万科在金融市场上的动作也相应改变。除银行贷款、发债等惯用融资方式外，万科以基金形式拓展业务的次数越来越多。

2015年6月26日，万科牵手鹏华基金设立的鹏华前海万科REITs正式获批并完成注册，并限量发行，成为中国首只投资REITs项目的公募基金。

2017年5月，万科联合其他企业，相继成立三笔投资基金，总出资62.26亿元，撬动182.76亿元，其中两笔投向自身42个商业地产项目，另一笔则用来参拍北京其它地产项目。

2017年10月，万科联合其他企业，拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金，总规模60亿元。其中万科认缴15亿元，占比25%。

2017年12月，万科再次“故技重施”，相继成立了苏州华人文化投资中心（有限合伙）和金晟硕庆两支基金，分别投向中国娱乐行业和资产整合、股权重组、企业并购类标的。

值得注意的是，万科设立的基金多投向转型后布局的新业务领域，如商业地产、物流地产、文化娱乐等。

一位资深地产基金投资人直言，万科于2017年内频繁设立基金，一方面是其在多业务板块进行大笔收购，所以有补充资金的现实需求；另一方面是受压于房地产市场融资环境的收紧。

克尔瑞数据显示，2017年，万科的融资成本为4.18%，较2016年同比上升了0.94个百分点。

万科则表示，此举有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产、物流地产等领域的投资运作。

抢占风口，能否逆袭

但因赌白银时代而跌落神坛的万科，在2018年似乎比其他房企提前拥有了一些砝码，尤其是在长租公寓领域。

1月3日，在丁祖昱评楼市2018发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱指出，政策红利、租赁住宅人口基数的增长以及租赁用地大力度的供应都助推租赁市场站在“风口”，是2018年不应忽视的市场。

数位业内人士均认为，随着地产新政的出台，发展长租公寓已然成为房企下一阶段的趋势之一。且对于拥有大量自持物业的开发商而言，长租公寓是自持物业重要的去化及盘活手段。

万科便是最早在长租公寓领域布局的房企。资料显示，万科自2014年便积极布局长租公寓市场，目前开业规模已超过8万间。

而碧桂园是于2017年12月20日才正式提出“三年内发展100万套长租公寓”的目标，目前落地的仅有上海的400套。

龙湖目前的开业房间数已达1.5万间，但仍远远低于万科8万间的开业房间数。

万科无疑是目前长租公寓市场的领头羊。万科董事会主席郁亮于1月2日发表讲话时更是强调：“万科将大力发展租赁住宅业务，这是时代给予的窗口和机会。”

但万科能否借提前布局长租公寓打好翻身仗，仍未可知。

“因为对于长租公寓市场来说，虽然成长空间巨大、各种政策利好频出，但盈利困难仍然是不容忽视的问题。”一位业内人士对记者说。

丁祖昱表示：“目前能做到95%出租率的，租金回报率大约是2%-4%。而出租率在90%及以下的话，单店大概率就是亏损的。”

有数据显示，2016年，在四大一线城市中，北京的租金回报率为1.36%，深圳为1.34%，上海为1.33%，广州最高，达2.14%。

记者 冀鹏茜