从一季报看华夏幸福之变

距上海市区不远的浙江嘉善县,在嘉善南郊县南部区域,华夏幸福开发和运营的产业新城的魅力初显,创业孵化园区已经投入使用,文化旅游商业项目也在近期刚刚开业运行。

嘉善产业新城是华夏幸福走出京津冀地区的重要一站,项目负责人表示,该项目所在的嘉善县是国家级县域科学发展示范点,其产业定位对标上海,主要以高新技术企业为主,目前签约企业近两百家。

嘉善项目的成功不仅验证了华夏幸福产业新城模式异地复制的可能性,同时以嘉善项目为首的非京津冀地区项目的崛起,也让华夏幸福扭转了环京一支独大的局面,其区域业务布局更加区域合理。

2018年第一季度财报也显示了这一变化,在京津冀地区限购政策不断趋严的背景下,今年第一季度华夏幸福营收94.85亿元,同比增长21.48%,归属上市股东的净利润为22.87亿元,同比增长30.33%。

从区域贡献上来看,第一季度非京津冀地区销售面积占比超过56%,一直以来,以河北环京地区为首的京津冀区域都是华夏幸福营收和利润重要贡献地,所占比重一度超过八成。如今这一局面正在改变。

当然,改变的不仅仅是区域失衡,一季报和一季度经营简报显示,华夏幸福产业新城收入所占比重也在不断上升。今年1-3月份,产业园区结算收入达91.71亿元,同比增长42.1%,从营收结构上也开始逐步摆脱房地产依赖。

产业新城异地复制加速

从2013年4月份签约,嘉善产业新城至今已经走过5个年头,华夏幸福参与和见证了嘉善产业新城一点一滴的改变,未来这里将是一座全球创新城市和长三角科创·新经济的枢纽。

在产业方面,嘉善产业新城围绕科创·新经济,重点打造科技研发、软件信息、影视传媒、商贸服务四大产业集群。同时,嘉善产业新城聚焦全球创新资源,依托太库、火炬孵化等创新载体,加速企业孵化,助推区域产业升级。依托上海和长三角地区的雄厚产业经济基础,嘉善正在一天天成长壮大起来。

据嘉善产业新城相关人士透露,不同于其他产业新城,嘉善产业新城是嘉善科技新城的龙头与核心,这意味着嘉善项目中不会有传统制造业,更多的针对高新技术研发环节,这也是其对标的上海产业的结果。

截止目前,华夏幸福在全国累计布局74个产业新城项目和12个产业小镇。产业布局遍及全国15个都市圈。其中在京津冀区域共有22个产业新城项目和8个产业小镇项目,长三角地区有21个产业新城项目和2个产业小镇项目。

长三角区域已经成为华夏幸福又一个重点布局的区域。其中在浙江地区拥有包括嘉善在内的4个产业新城项目,还有3个产业新城项目在酝酿中。在长三角另一个要地环南京地区,来安、溧水等多个产业新城布局也逐步成型。

与此同时,华夏幸福在珠三角区域、长江经济带、中部地区、成渝经济带、关中地区和东北地区也均有布局。依托强大的产业发展服务能力,华夏幸福产业新城模式开始加速向京津冀区域之外的异地进行复制。

今年一季度,华夏幸福实现销售451亿元,同比增长10.2%,销售面积345.2万平方米,同比增42.9%,完成全年2100亿元销售目标的21.5%,华夏幸福预收款较年初增加7.7%至1426.2亿元,为全年业绩奠定了坚实的基础。

从2018年第一季度的业绩来看,这些区域的布局也开始逐步发挥作用,2018年第一季度华夏幸福累计销售面积为345.15万平方米,其中环南京区域占比为24.57%,成为继京津冀区域之外第二大业绩贡献区域,环郑州区域占比达到17.35%。

截止第一季度末,京津冀之外的区域销售面积整体占比达到56%,为首次过半。2016年和2017年全年销售面积中,这一比重分别为8%和33%,在销售业绩继续增长的情况下,这一结构性变化意味着华夏幸福多点布局效应开始显现。

产业发展服务逐步上位

华夏幸福业务模式主要有两大板块,第一是产业新城,主要包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务和综合服务四大板块。第二是房地产,包括园区配套住宅和城市地产开发两个主要领域。

在这几项业务中,基础设施建设和土地整理及开发成本是主要投入项,而房地产销售和园区结算为主要收入来源项,华夏幸福通过各项业务之间的有机匹配,从而在整体上实现投入和回报的平衡。

房地产收入主要来自园区配套住宅销售收入,一直以来都在华夏幸福营收中占据着较大的比例;园区结算收入主要来自产业发展服务,以每年招商落地投资额度45%份额与地方政府进行结算。

这两项收入在整个营收体系中所占的比重对华夏幸福而言至关重要。2015年华夏幸福的营收结构中,园区住宅配套和城市地产开发合计占比高达73.42%,产业发展服务占比只有16.65%。

这意味着华夏幸福主要收入来自房地产销售,房地产收入占比过高往往容易引发外界的质疑,其实,这种质疑也一直伴随着华夏幸福。甚至有不乏“华夏幸福打着产业园区的名义做房地产”的声音。

对于外界的质疑,华夏幸福很少回应,而是一直试图通过实际行动来证明自己。2016年营收结构中,这一局面持续扭转,房地产营收占比下降至70.45%,下降了近3个百分点。2016年是房地产市场一个高峰期。

到了2017年年报,华夏幸福用业绩给出最好的答案,房地产在整个营收体系占比下降到48.79%,下降了20个百分点,与此同时,产业发展服务收入占比上升至38.93%,比例扩大了一倍多。

2018年一季度,虽然华夏幸福并没有公布各业务板块具体营收数据,但从一些蛛丝马迹中不难发现,产业服务收入占比仍在持续上行中,其1-3月份,营收为94.85亿元,而同期产业园区结算收入达到91.71亿元。

这个数字意味着华夏幸福在产业新城服务方面,2018年3个月的收入已经达到2015年全年的收入水平,相当于2016年这一收入的60%左右及2017年三分之一份额。产业新城收入已经逐步成为华夏幸福主要收入来源。

杠杆进一步降低

今年前三个月,在加大销售力度保证回款的同时,华夏幸福继续利用各种融资工具增加现金流。与2017年相比,资产负债率整体变动幅度不大,但剔除预收款后,负债比率降低了2.5个百分点,财务结构进一步优化。

销售方面,1-3月份,华夏幸福签约销售额为451亿元,同比小幅增长10.2%,但结合2017年317限购政策实施后,整个房地产市场成交和价格双双下行的背景下,尤其是环京地区市场接近冰冻,华夏幸福一季度业绩实属不易。

在融资方面加大低成本融资力度,一季度先后成功发行25亿元超短期融资券和非公开发行10.9亿元公司债券。公开发行的50亿元公司债获证监会批复,非公开发行的50亿元债券也取得关键性进展。

在加大国内融资力度的同时,今年一季度华夏幸福还计划发行20亿美元的海外债券,主要用于国内园区项目建设,目前海外债发行已经获得国家发改委备案登记,这些融资为华夏幸福贡献了较为充沛的现金。

与此同时,在今年第一季度,华夏幸福对现有的债务结构也进行调整,减少短期财务压力。与2017年底比,短期借款减少了56.96%,应付账款减少了33.07%,一年内到期债券减少41.27%,一季度华夏幸福共偿还了超过164亿元的各类债务。

在这种情况下,华夏幸福财务结构进一步改善,在短期负债大幅降低的情况下,剔除预收款后资产负债率从2017年底的45.86%降低至43.35%,也就是说,虽然华夏幸福债务进行替换,但实际负债整体在下降。

截止3月底,华夏幸福应收账款为243.18亿元,较2017年底有一定幅度增加,应收款增加主要由于华夏幸福产业新城园区结算收入导致,通常情况下,确认转结收入部分将在下一个年度正式到账,所以,应收款中大部分为一年期账龄。

今年一季度华夏幸福毛利率比2017年上升了12.1个百分点,从长远来看,随着近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业服务发展收入提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。

同时,在一季度,华夏幸福新增土地储备折合建筑面积116万平方米,总地价为26.4亿元,为同期销售金额的7.4%,较2017年下降了13.6个百分点,平均楼面地价为2282元/平方米,仅为同期销售均价的21.9%。

平安证券最近研报认为,截止3月底,华夏幸福在手现金为480亿元,为一年到期的长短期负债的199%,短期偿债压力较小。