华夏幸福：上半年新增项目全部来自环京之外

8月28日晚，以产业新城运营著称的华夏幸福发布了半年度报告，这份报告显示了，2018年以来，华夏幸福继续优化业务空间布局结构，降低环京单一区域独大潜在风险，2018年上半年新增10个项目全部京津冀之外区域。

10个新增项目中，8个为产业新城项目，2个为产业小镇项目，环南京、环杭州和环郑州区域逐步成为继环京之外主战场，这意味着华夏幸福不仅业务布局呈现多点开花格局，同时在商业模式异地复制方面运作日渐娴熟。

同时，2018年上半年华夏幸福财务报表各项指标再次向好，营业收入、净利润、回款、现金流等进一步改善，财务成本下降。这意味着华夏幸福始于2017年初的变革行动正逐步进入收获期。

异地复制获认可

上述公告称，正式签订了浙江省绍兴市柯桥区产业新城PPP项目合作协议，该项目于7月20日正式获得，本次签署合作协议，意味着双方关于项目合作正式生效，下一步将启动。

华夏幸福半年报显示，上半年华夏幸福累计取得10个产业新城和产业小镇项目，绍兴市柯桥区产业新城项目是华夏幸福取得的第7个项目。10个项目分别位于西安、咸阳、嘉兴、绍兴、贵阳、巢湖、中山、武汉、郑州、沈阳等城市。

上半年，华夏幸福非京津冀区域核心业务销售额占比达到了38.63%，比2017年上半年提高了25个百分点，非京津冀区域业绩贡献占比进一步扩大。

另外，在华夏幸福新增签约投资中，环南京为22.94%，环杭州占比为18.74%，环郑州占比为13.87%，三大区域新增投资占比合计超过一半以上。同一时间，京津冀区域新增投资占比进一步下降。

作为一家专业级的产业新城开发商和运营商，华夏幸福坚持产业优先策略，不断提升产业创新驱动能力，为地方经济和产业转型升级贡献力量。今年上半年华夏幸福运营的产业园区中，累计新增签约入园企业445家，新增签约投资额接近千亿元。

华夏幸福源于环京地区，2018年以来，在继续积极整合资源的基础上，华夏幸福因地制宜为区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群，先后为一个个产业新城提炼出独特的产业符号。

香河的智能制造技术和机器人产业，大厂的影视产业，固安的生物医药和液晶显示器产业，这些华夏幸福早期开发的产业园区，逐步形成了自己独特的产业优势，同时也不断聚集起上下游产业资源。

通常情况下，产业培育需要漫长的时间，华夏幸福在环京产业园区的成功，使得其商业模式异地复制具备了基础和参考。也不断吸引着地方政府向华夏幸福伸出橄榄枝，2017年以来，华夏幸福开始重点布局非京津冀地区。

从环京走向全国，华夏幸福一路不断缔造者一个个奇迹，2018年2月份，华夏幸福旗下湖北团风产业新城、浙江南浔产业新城、河南新郑产业新城入选财政部第四批PPP示范项目，意味着华夏幸福产业新城PPP模式再次获得认可。

与此同时，华夏幸福也从顶层开始有意识的培育一批优势产业，比如佛吉亚（沈阳）汽车部件系统有限公司、绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司、沈阳长江源科技发展有限公司、BRAND　FIELD　LIMITED、上海上福塑料制品有限公司、杭州恒立制造科技有限公司等企业形成汽车产业优势。

产学研结合一直华夏幸福发展产业所秉持的重要原则，华夏幸福与新加坡国立大学搭建国际产业和智慧城市领域的合作体系，共同探索出国际智慧产业新城的创新性综合解决方案；与吉林大学搭建平台促进智能网联汽车产业科技成果转化；与北京第二外国语学院推动文化产业国际创新合作。

财务进一步改善

2018年上半年，华夏幸福延续了一直以来持续高增长趋势，实现营收349.74亿元，同比增长57.13%；实现归属上市公司股东净利润67.27亿元，同比增长29.05%。增速远高于行业平均水平。

通常情况下，营收收入是衡量企业结算和周转的一个重要指标，如果营收与销售不匹配的话，则意味着结算较慢，势必会影响企业的利润。相比于华夏幸福上半年805.04亿元销售额，周转速度也处于合理水平。

上半年，华夏幸福现金状况进一步改善，截止第二季度末，华夏幸福单季度经营活动产业的现金流量净额为17.85亿元；同期回款率高达61.64%，截至2018年6月末，预收账款1433.15亿元。

规模不菲的预收账款为华夏幸福未来三年营收奠定了坚实的基础，截止6月底，华夏幸福货币资金高达425.89亿元。2018年到期有息债务总额为275.65亿元。这意味着华夏幸福现金流达到一个较为充沛的水平。

多年来，华夏幸福一直致力改善融资渠道，凭借稳健的经营和独特的业务模式，华夏幸福已经建立起稳固、通畅、多元化的融资渠道，强劲的融资能力和实力为持续高质量发展奠定了坚实的基础。

2018年上半年，华夏幸福成功发行公司债券84亿、超短期融资券25亿、境外债2亿美元。融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。

2018年5月，华夏幸福与中信银行股份有限公司签署《战略合作协议》，中信银行向华夏幸福提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度，其中产业新城授信额度不超过165亿元。

2018年3月，华夏幸福与湖北银行股份有限公司签署《全面战略合作协议》，湖北银行将根据华夏幸福投资发展规划以及湖北银行对华夏幸福的信用评估，自2018年至2021年期间，双方合作融资总量累计为100亿元人民币。

截止6月底，华夏幸福合计获得授信额为3565亿元，其中仅仅使用了其中632.68亿元的授信额度，还有近两千亿元的银行授信没有动用，这一定程度确保了华夏幸福在发展过程中不受资金问题困扰。

2018年7月10日，华夏幸福控股与平安资管达成股权转让协议，向平安资管转让约5.82亿股股份（占公司总股本约19.70%），转让价格23.655元/股。这显示了资本市场对华夏幸福模式认可以及对公司未来的信心。

后发优势明显

从创立至今，华夏幸福经历三个主要发展阶段。2002年到2012年10年时间，华夏幸福以固安工业园为起点，开启产业新城模式，随后又拿下大厂潮白河产业新城项目，商业模式逐步成熟。

从2012年到2016年是华夏幸福园区布局稳步推进的五年，2011年上市后，华夏幸福在继续夯实老园区的同时，开始进入快速拓展期，并逐步从环京地区进军长三角、珠三角，走向全国。

从2017年以来，随着317楼市调控政策实施，尤其是环京地区严格的限购政策，让环京地区业务占比较大的华夏幸福开始加速异地复制，截止今年上半年，华夏幸福在环京之外的销售面积增长300%以上，占比达到44%。

挑战往往伴随着机遇，2017年以来，华夏幸福意识到了环京一隅难以满足其发展需求，多元布局、多点布局、改变运营模式，成为其必然的选择，这也是华夏幸福加速异地复制的主要原因之一。

2018年以来，华夏幸福开展产业新城合作伙伴大会，积极引入开发商作为合作伙伴，加快园区开发进度，并进入平安集团成为第二大股东，这不仅是其业务和模式受到认可，也与平安集团在业务、资本等方面形成有效互补。

通过与其他企业达成战略合作，引入其理念和经验，不仅为华夏幸福提供了向优秀企业学习的机会，也为自身迅速壮大提供了条件。

众所周知，产业园区园区开发和建设绕不开房地产业务，相反可以弥补园区建设前提成本投入，用先进的理念和经验主动赚取土地增值收益和物业开发收益，将进一步提高华夏幸福盈利能力。

产业新城模式本质是以产带城、产城融合，从而达到产业和城市共同繁荣的结果。因此华夏幸福业务与长效机制、政府诉求和城市发展趋势一致，相比有些企业通过压缩业务规模来迎合当前局面，华夏幸福具备先天优势。

华夏幸福利润主要来源园区管理服务收入，也就是说，华夏幸福为园区引入的产业越多、创造的税收收益越大，产业越具备活力，不仅地方经济和产业可以获得大力发展，华夏幸福本身也收益也因此而增加。

国泰君安证券的报告认为，华夏幸福区别于传统的住宅开发模式，未来盈利主要来源于土地增值部分收益，理应具备更高的估值。因此，对于相关行业来说，华夏幸福估值应该远高于同行。