南华期货宏观经济日报

2018年投资怎么看

GDP中,投资在GDP中的地位也不容忽视,固定资产投资分为基建投资、房地产投资、制造业投资。

主要关注固定资产投资的累计同比增速和房地产开发投资增速。此外,在建项目和新开工项目,以及分行业和工业产品的固定资产投资数据也非常重要。其中固定资产投资又可以分解成三项:房地产投资、基建投资和制造业投资。

固定资产投资本年新开工项目计划总投资额等可以作为投资增速的先行指标。对于投资项目的分项,也都有相对应的领先指标可以进行参考。企业利润的变化是制造业投资的先行指标;房地产的投资可以用房地产的销售情况、土地成交情况作为房地产开发投资的先行指标;基建投资增长的变化很大程度上体现为政府投资意图的变化,并没有相关性很强的指标可以作为基建投资增长的领先指标。

制造业和地产投资,和经济是显著的正相关,尤其是我们的地产投资,和经济的正相关性是最好的。基建投资,和经济是负相关。比如制造业投资和经济是正相关,所以经济在去产能的时候,制造业投资一定是萎缩的,那么它对经济一定是负面拖累。基建投资和经济是负相关,所以当大家看到政府的基建投资又在加码以后,其实不能得出经济一定好,因为它是负相关,从统计上来讲,大概率预示着经济不好。

地产投资非常重要,第一,它和经济的正相关性是最好的。把中国的地产投资和工业生产放在一块,大的方向和拐点是大差不差的。所以说,中国的投资数据里面地产投资是一定要看的,因为它是反映我们的工业增速最好的一个指标。看中国的投资数据,主要是关注地产投资的变化。这是我们对中国投资的一个理解。地产销量是一个领先指标,因为从地产企业卖了房子,到它发现这个行业比较好,决定去拿地、去投资,是有时间差的。我们看历史,这个时间差至少是在两个季度以上。就是在房子卖出去以后,过了两个季度,它才开始拿地、投资。但我们知道工业,像发电、钢铁、水泥,一定是地产企业开始投资,它买了地开了工以后,你才会去用这些东西,所以从理论上去理解,地产销售是一个领先指标。销售好了以后,过了半年,才会有钢铁、水泥这些东西好。所以我们可以把地产销量当作一个核心的领先指标。当它发生变化以后,我们就要对钢铁、水泥这些产业格外小心。

地产方面的数据。2017 年 1-12 月全国房企土地购置面积 25508.29 万平,累计同比增长 15.8%。从待售面积同比来看,1-12 月房企待售面 积累计值为 58923 万平方米,累计同比为-15.3%。1-12 月土 地购置面积增幅持续上涨,土地购置面积大,表明地方政府积 极加大土地供应,房企拿地也全面提速,土地市场热度持续, 但是房地产待售面积同比增速持续降低,可见去库存政策取得 显著成效,开发商库存降至历史低位,在低库存的实际情况下, 我们认为企业存在补库需求,企业较高的拿地补货意愿仍将延续。

销售面积销售额下半年有所反弹。2017 年 1-12 月全国商品房 销售额 133701.31 亿元,同比增长 13.7%;1-12 月全国商品房销售面积 169407.82 万平米,同比增长 7.7%。全国房地产销售同比从 10 月份有所抬升,销售反弹主要得益于主流城市的供给改善,以及居民 收入增加,并且住房贷款也有所增长,主要体现在小城市,地产库存 又比较低,预计 2018 年房地产下行的可能性不高。

2017 年 1-12 月全国房企到位资金 156052.62 亿元,同比增长 8.2%,增幅较上月扩大 0.5 个百分点,这主要得益于自筹资金、定金及 预收款出现改善,房地产开发企业到位资金虽然小幅改善,但是目前 受到楼市成交放缓、各种融资渠道收紧影响,企业资金链风险逐渐积 累,未来压力增加。

新开工回升而投资有所回落。2017 年 1-12 月全国商品房新开工面积 178653.77 万平,同比增长 7%,表明房企开工意愿比以前更加强 烈。而全国开发投资却小幅回落,1-12 月全国房地产开发投资 109798.53 亿元,同比增长 7%,增速较上月收窄 0.5 个百分点,地产开 发投资低迷。新开工回升受销售面积和销售额下半年有所反弹影响较 大,未来政府限价政策若有所松动,或者管制的价格空间拉大,加上 企业现阶段拿地积极及年底销售旺季到来、去化加速,企业开工意愿将再次恢复。

地产方面的政策。去年各地政府陆续在房地产交易及配套相关各环节加码限制政策,使用了限购、限贷、限价等多种行政手段为楼市降温。在政策干预下,房产销售面积和成交量同比增速整体呈现下降趋势。同时,在总体降温的趋势下区域分化情况较为明显,一线城市和重点二线城市楼市由于政策力度较大出现实质性降温,而一些临近都市圈、靠近热点城市、经济和城市基础相对不错的三四线城市由于资金外溢效应经历了一轮补涨,甚至带动很多库存仍然非常严重的三四线城市出现投机性楼市火爆。目前,一二线重点城市库存已在低位徘徊,去化月数在不断降低,三四线城市经过一轮恐慌性去库存高峰,在调控政策逐渐蔓延后,未来各城市去化周期会逐渐回落至合理区间。在多次重要会议文件和领导讲话中,商品房“房住不炒”和“系统性风险” 因素的定位已经被反复提及和确认,并在十九大报告中列入未来三年主要挑战任务之一。同时,作为长效机制重要市场手段之一的鼓励租房政策自7 月开始也在各试点省份陆续推行,目前北京等地实施细则行也已出台。供地方面, 招拍挂“只租不卖”用地和鼓励集体产权土地用于租赁的政策在部分一二线城市也开始实践。2017 年底中央经济工作会议明确“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,强调“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”,同时也强调了“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”以及“金融与房地产的良性循环”,进一步确立了未来一段时间房地产调控的政策总纲。

未来在防范发生系统性金融风险的底线思维下,房地产调控政策目标主要包括总体房价稳定、多元渠道缓解居住矛盾、区域结构性保持房地产适度发展(棚改、城镇化等),优先级和重要性依次递减。而必须强调的是,租赁住房的发展针对的是遏制房价,并不一定不利于房地产投资。

预计2018年地产增速回落。2018年棚户区改造比2017年已减少另外地产非贷款融资限制,叠加销售回落影响回款。