南华期货宏观经济日报

在新一轮楼市调控下,2月以来,已有60多个城市出台了150多项政策,无论调控的频率,还是力度,都可谓“史上最严”,坊间称其为“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商),特别是“限售”和一线城市“限商”,几乎将需求冻结。此轮调控前,各地楼价经历了暴涨。2015年以来,热点城市房价上涨了80%至150%,楼市火热蔓延到三四线城市。房价暴涨,“加杠杆”和“资产荒”预期是两大推动力。数据显示,我国总杠杆率已从2010年的177.8%升至2016年的237.6%,居民杠杆率从2015年的44%急速升至2016年的50.6%,2016年房贷占新增贷款之比高达46%。经济转型背景下,杠杆率急速攀升,意味着资金加速“脱实入虚”,金融风险渐行渐近。因此,长效机制亟待破冰,以避免因高房价、高成本而消弱内需和经济转型。

加快房地产供给侧改革。伴随着城镇化发展和居民收入水平的提高,城市购房需求必然持续大幅增长。一二线城市产业基础较好,市场经济发达,就业机会多并且工资水平相对较高,通常是城镇化过程中人口流动的主要方向,首次置业需求通常会持续较为旺盛。在经济持续高速增长的条件下,大城市居民通常收入增长显著且平稳,改善性购房需求也会持续增长。而房价长期以来居高不下且周期性大幅上涨,加上大量货币投放,又刺激了较大的交易性和投资性需求,对房价上涨推波助澜。上述需求方面因素及其变化对房价的推动作用是显而易见的,也已成了市场的共识。但房价上涨更为重要的原因在于供给不足,当前土地供应与人口流动方向相悖,大城市吸纳了80%的外来人口,却在紧缩供地。近年来我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。2013年-2016年,房地产用地占供地面积的比例逐年下降,分别为27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。国际上大城市的土地利用结构与我国大城市相比明显不同。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%,而工业用地占城市建设用地面积分别仅为3.9%和5.1%。而在北京、广州和深圳这两组数据分别为28%、29%和26%;22%、32%和36%。大城市居住用地占比较高既是城镇化的必然结果,也是产业结构升级和经济发展水平提高的客观表现,该占比持续提高是通过工业用地和农村用地占比逐步缩小来实现的。如果一个城市不能伴随经济发展规律同步适时调整这一占比,那么住房价格持续上升就难以避免,住房会长期处在供不应求的状态。

继续限制投机需求,回归住房居住属性。从此轮调控政策来看,政府多管齐下,抑制过热的投资投机需求,稳定市场环境,促进住房回归居住属性。

且政策施策手段也更多样化,注重因城、因区施策,作为抑制短期投资需求重要手段的限售模式被普遍效仿,同时公正摇号购房等方式也将被更多城市采纳。同时,未来金融信贷端口收紧将是大概率事件,已有一线城市主要银行上调首套房贷利率至基准水平,或有更多城市效仿实施,推动市场走势将更趋于理性。