央企地产整合提速 保利、中航拟重组地产业务

目前,21家被国资委允许从事房地产主业的央企中,已有超过半数房企启动内外部重组和并购计划。随着国企整合进一步推进,地产行业将进一步集中。

多次传出并购“绯闻”的保利地产再次筹划并购。

7月6日晚,保利地产(600048.SH)与中航地产(000043.SZ)双双发布停牌公告称,保利集团(以下简称“保利”)与中国航空工业集团(以下简称“中航工业”)筹划关于所属地产业务资产的重组整合方案,其中可能涉及上市公司的业务资产。

保利地产与中航地产已于7月7日起停牌,并在确定是否进行上述重大事项后,于5个交易日内公告并复牌。

这也是今年以来,继中信中海地产业务重组后,又一次央企间地产业务的整合。

目前,21家被国资委允许从事房地产主业的央企中,已有超过半数房企启动内外部重组和并购计划。随着国企整合进一步推进,地产行业将进一步集中。

保利牵手中航

中航工业旗下拥有地产业务的相关平台包括中航地产、中航国际(0161.HK)和天虹商场(002419.SZ),而保利集团下属地产平台则是保利地产和保利置业(0119.HK)。

中航地产是央企中航工业重要的商业地产平台,公司项目以三四线城市综合体开发为主,并持有一二线城市的投资性不动产。

有券商人士指出,此次整合可能是中航地产的部分地产业务置入保利地产,但中航旗下其它地产业务也可能被整合。

这样的猜测并非空穴来风,根据双方公告,保利地产公告使用的是“收购”中航系地产业务,而中航地产的公告的表述则是重组事项涉及公司的业务资产。

这也是市场人士普遍的看法。尽管同为央企,但中航工业旗下的地产业务与保利地产相比逊色不少。

此次中航工业旗下停牌的地产公司仅有中航地产,根据中航地产2015年年报,其2015年营收55.19亿元,同比下降达11.36%,仅完成年度目标的82%。归属上市公司股东的净利润4.01亿元,同比下降达18.53%。

在55.19亿元的营业收入中,中航地产房地产板块的营业收入约36亿元,占比65%,物业、餐饮等服务业收入18.4亿元,占比约33%,另有近1亿元的建筑业收入,地产板块业务占据了公司营收的大头。

中航地产同时在年报中表示,2016年将力争实现营业收入71亿元,较2015年度的收入55.19亿元增加了28.65%。

根据中航地产最新公告,其2016年第一季度的未经审计的营业收入约为11.76亿元,比上年同期增长64.23%,主要原因是岳阳中航·翡翠湾项目、九江中航城等项目本期结转的收入以及公司物业管理业务收入较上年同期有所增加。

不过,一季度归属上市股东的净利润为-1.57亿元,较上年同期减少129.70%,中航地产未在公告中说明净利润下降的原因。

截至2016年3月31日,中航地产总资产239.78亿元,共有15个地产项目在开发,总规划建筑面积681.51万平方米,但绝大多数的项目位于三四线城市。15个项目中包含待开发项目7个,待开发建面145.75万平方米。

7月7日晚间,中航地产发布了2016年上半年度业绩预告公告,公司预计上半年业绩将扭亏为盈,净利润预计为0万元~1000万元。

根据克而瑞地产不久前发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜,中航地产未列入榜单,而保利地产位列排行榜第5。

根据保利地产7月6日公告,公司上半年实现签约面积 821.84 万平方米,同比增长 40.55%;签约金额1106.25 亿元,同比增长45.48%。这也是第五家今年上半年销售额破千亿的房企,按照这样的速度,保利地产极有可能在2016年进入“2000亿军团”。

接近保利地产的人士认为,这样的两家规模差距较大的公司由保利地产来对中航地产进行整合,将中航业务并入保利地产版图,是最有可能的方案。中航业务以三四线为主且持有一二线不动产业务,与保利地产有互补之处。

中航地产还有一项主题公园开发运营的优势。浙商证券刘志平指出,中航地产商业地产开发实力出众,股东财力支持,预期异地扩展主题公园项目公司“中航城”品牌特点鲜明,开业即成为当地地标,公司具备主题乐园的开发运营能力。

保利地产和中航地产相关人士均表示,相关事宜还在讨论中,目前不方便透露任何信息。

保利坎坷并购路

央企整合仅仅是行业的一个缩影,在并购之路上,保利地产此前多次尝试未果。

去年6月,上置集团和保利地产发布公告,保利地产或其全资附属公司拟以0.25港元每股的价格现金认购上置集团新发股份,停牌时的上置集团收市价为0.87港元/股,股价折让逾七成。

在股份认购完成后,保利地产或其全资附属公司将成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。

然而就在两个月后,这项收购因双方未能就认购条款达成一致意见而和平“分手”。至于“分手”的原因,保利地产相关高层在今年的股东大会上表示,“我们去年对上置的收购已经公告了,最后发现风险太大,因为他的货源铺得太多了,所以我们就放弃了。”

此后,保利多次传出并购“绯闻”,首当其冲的是同属保利集团旗下的保利置业。在香港上市的保利置业与保利地产近年来越来越多地面临同业竞争问题。

在高盛高华证券分析师王逸看来,由于保利置业交易规模较小、估值较低、杠杆率较高且管理层对并购的态度较为开放,其被并购的可能性较高。

不过截至目前,保利地产与保利置业的并购还未有明确的说法和方案。

而后又有消息传出,保利地产有可能接收中粮集团地产业务。有接近中粮人士表示,中粮要集中精力做主业,“放弃地产业务也不是不可能。”

与中信类似,中粮拥有中粮地产、中粮置业两家地产平台,但营收和规模并不是很大,而保利拥有足够的资本实力进行并购。

但该项并购重组事宜并未如市场人士所预料的那样推出,反而率先与中航地产公告将进行业务整合。

这一事件或表明,保利地产可以整合的资产或许比想象中更多。保利地产董事长宋广菊在今年的股东会上对保利并购策略的描述是,“十三五是一个企业收购、兼并很好的时期,保利地产做了一些资本运作,也希望进一步优化结构,为十三五期间的收购兼并做好充分的安排。”

平安证券分析师王琳、杨侃指出,双方的公告标志着继武钢、宝钢停牌重组后,央企整合大风再起,地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。此次中航工业作为21家获得国资委批准的房地产经营资格的企业,也面临整合,更表明行业做大做强的趋势明朗。

王逸则预计,房地产行业将在2016 年四季度-2017 年一季度前后进入放缓阶段,其间,行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。

王逸表示,尽管他研究所覆盖的大部分开发商在品牌、盈利能力和财务实力方面相对较强,可能成为整合者,但也有一部分企业在大中城市的业务扩张中苦苦支撑,或者面临着库存持续闲置所带来的压力。